Zusammenfassung
Aktuell kostet ein durchschnittliches Haus in den USA etwa 440.300 USD und entspricht damit dem 7,7-Fachen des durchschnittlichen jährlichen Haushaltseinkommens.
Eine geografische Verschiebung führt zu Angebotsunterschieden in den einzelnen Bundesstaaten.
Im August 2021 wurde ein Haus im Schnitt um 5,2 % weniger verkauft, als es ursprünglich gelistet wurde. Im August 2022 stieg der Wert auf 11,7 % an.
Nach dem Höhepunkt der Immobilienblase im Jahr 2007 wurde 13 Jahre lang unter dem Durchschnitt gebaut.
Zwar bremsen die hohen Zinsen das Wachstum etwas, doch die Nachfrage könnte durch eine junge Generation, die Millennials aufrecht erhalten werden.
2007 waren Immobilien 2,25 Mal so viel Wert wie die zugrundeliegende Hypothek, aktuell sind Immobilien 3,25 Mal so viel Wert.
Ein bezugsfertiges Haus zum richtigen Preis in einer begehrten Gegend zu finden, war in den letzten Jahren ein Ding der Unmöglichkeit. Aber da höhere Hypothekenzinsen den Kauf von Immobilien in letzter Zeit erheblich teurer gemacht haben, verkaufen sich Häuser nicht mehr so schnell. Stattdessen sitzen sie länger auf dem Markt und viele Verkäufer müssen sogar die Preise senken, um Käufer anzulocken.
Die Schlagzeilen rund um den Immobilienmarkt werden derzeit von der Frage dominiert, wohin sich die Immobilienpreise entwickeln. Die überwiegende Mehrheit, bestärkt durch folgende Meldungen, ist scheinbar der Meinung, dass sich ein Crash im Stil von 2008 abzeichnet.
der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigenheime stieg im 2. Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 36,5 %.
die Eigenheimverkäufe gingen im Juli 2022 gegenüber Juni 2022 um 5,9 % zurück. Im August gingen sie um weitere 0,4 % zurück.
Erhöhte Maße des mittleren Eigenheimpreises zum mittleren Einkommen
30-jährige festverzinste Hypotheken stiegen im September auf bis zu 6 %.
Verschiedene Makroängste wie Rezession, Inflationssorgen und ein schwächelnder Aktienmarkt
Es gibt jedoch ebenso viele Gründe, die dafür sprechen, dass die Eigenheimpreise in den meisten Märkten halten oder sogar weiter steigen könnten.
die Löhne sind zwischen Q1 2019 und Q1 2022 um 16,1 % und im Jahresvergleich um 6,7 % gestiegen
der Beschäftigungsgrad ist höher als vor COVID
Homeoffice hat wesentlich zum Anstieg der Immobilienpreise beigetragen.
Es werden weniger Einfamilienhäuser angeboten (- 11,7 % YoY), gleichzeitig aber mehr Mehrfamilienhäuser (+ 26,2 % YoY), um die wachsende Nachfrage nach Wohnraum zu decken.
seit 2022 gehören Millennials in die Altersgruppe der 26- bis 41-Jährigen, wobei diese Kohorte etwa 10 % größer ist als die ihrer Vorgänger, der Generation X. Dies stellt eine große Nachfrage nach Eigenheimkäufen dar.
die Bilanz der Hausbesitzer ist besser als 2008
Wie teuer ist es eigentlich wirklich?
Historisch gesehen kostet ein durchschnittliches Haus in den USA etwa das Fünffache des jährlichen Haushaltseinkommens. Während der Immobilienblase von 2006 stieg das Verhältnis auf 7,02 an und mit Stand Juli 2022 befinden wir uns bei 7,76.
Home Price / Median Income Ratio, longtermtrends.net
Das Wachstum des Medianeinkommens blieb in den letzten Jahrzehnten hinter dem der Eigenheimpreise zurück und der amerikanische Traum von fester Anstellung und Eigenheimbesitz wird für junge Generationen zunehmend unrealistischer. Seit 1965 sind die Immobilienpreise 7,6-mal schneller gestiegen als das Einkommen (Inflationsbereinigt).
Der Preis für ein durchschnittliches Haus hat sich seit 1965 (171.942 $) um 118 % auf 374.900 $ mehr als verdoppelt, während das mittlere Haushaltseinkommen seit 1965 von 59.920 $ auf 69.178 $ gestiegen ist (Inflationsbereinigt).
Entwicklung Medianeinkommen und Eigenheimpreise, 1965 – 2021, realestatewitch.com
Die Affordability Distribution Curve (Leistbarkeits Verteilkurve) gibt an, welcher Anteil der gelisteten Immobilien für Personen mit einem bestimmten Einkommensperzentil leistbar sind. Der Score reicht von 0 bis 2. Unter 1 bedeutet, dass Immobilien in dieser Gegend weniger leistbar sind.
REALTORS® Affordability Distribution Curve and Score, größten Counties, realtor.com
In Fort Lauderdale, Miami beträgt der Score 0,42. Um sich hier 50 % der angebotenen Immobilien leisten zu können, muss man zu den oberen 15 % des Einkommensperzentils gehören. In Fort Lauderdale reicht ein Einkommen im Bereich der 50 % zumindest für 12 % der Immobilien. In Austin, Texas hingegen stehen bei einem Einkommensperzentil von 50 % weniger als 3 % der Immobilien zur Auswahl. In Los Angeles, CA beträgt der Score 0,31, hier muss man zu den oberen 10 % gehören, um sich 50 % der angebotenen Immobilien leisten zu können. Auf die gesamte USA gesehen, muss man zumindest nur zu den oberen 25 % gehören, um sich 50 % der angebotenen Immobilien leisten zu können.
REALTORS® Affordability Distribution Curve and Score, größten Counties, realtor.com
Geografische Verschiebung führt zu Angebotsunterschieden
Umzüge innerhalb der USA in andere Bundesstaaten und Städte verschieben die Nachfrage nach Wohnraum, erhöhen aber nicht unbedingt die Nachfrage nach neuem Wohnraum insgesamt. Betrachtet man die USA als Ganzes, zeigt sich, dass es 130 Mio. Haushalte und 142 Mio. Wohneinheiten gibt. Viele Behaupten daher, dass das Angebot größer sei als die Nachfrage. Doch dabei wird oft etwas ganz Wichtiges vergessen, nämlich die Lage.
Im Durchschnitt verzeichneten kleinere Bezirke im vergangenen Jahr tendenziell einen Anstieg der Nettoinlandsmigration, während größere Bezirke (mit einer Bevölkerung von 500.000 oder mehr) tendenziell einen Rückgang der Nettoinlandsmigration verzeichneten.
Die Inlandsmigration führte zu einer Abwanderung in den Regionen Northeast, Midwest und West. Nur der Süden konnte im Zeitraum 2020 – 2021 eine Zunahme verzeichnen.
Zu- und Abwanderungen in Prozent, census.gov
Betrachtet man die Top 50 MSAs, lassen sich 60 % des Rückgangs der zum Verkauf stehenden Immobilien auf die Inlandsmigration zurückführen (Daten: Juli 2020 bis Juni 2021). Die beliebtesten Städte haben jetzt also weniger verfügbare Häuser zum Verkauf. Die nachfolgende Grafik zeigt die Inlandsmigration in den einzelnen Countys zwischen 2020 und 2021. Einige dieser Gebiete haben möglicherweise aufgrund weniger harter Lockdowns (Florida ist republikanisch und hatte weniger strenge Regeln als das demokratische Kalifornien), besserem Wetter oder aus steuerlichen Gründen mehr Bewohner angezogen. Rand- und äußere Bezirke von Metropolregionen konnten ebenfalls einen starken Anstieg verzeichnen. Grund dafür dürfte das Homeoffice sein, viele Menschen zogen während der Pandemie in Häuser in Randbezirken, da sie nicht mehr 5 Mal die Woche ins Büro mussten. Die Metropolregionen Columbus, Ohio und Indianapolis, Indiana sind gute Beispiele dafür.
Zu- und Abwanderungen in absoluten Zahlen pro 1000 Einwohner, census.gov
Wie ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage?
Laut der National Association of Realtors (NAR) ist der durchschnittliche Immobilienpreis in diesem Jahr jeden Monat gestiegen und erreichte im Juni ein Rekordhoch von 413.800 $, bevor er im August auf 389.500 $ fiel. Ein Teil dieses Rückgangs kann saisonal bedingt sein, da sich der Wohnungsmarkt in den Herbstmonaten verlangsamt. Noch wichtiger ist, dass der Median der Eigenheimpreise im August immer noch fast 8 % höher war als vor einem Jahr (361.500 vs. 389.500 USD).
Was sich allerdings in den letzten 12 Monaten geändert hat, ist der Unterschied des Listenpreises zum Verkaufspreis. Im August 2021 wurde ein Haus im Schnitt um 5,2 % weniger verkauft, als es ursprünglich gelistet wurde. Im August 2022 stieg der Wert auf 11,7 % an. In den letzten zwei Jahren hatten die Verkäufer die Oberhand und Käufer mussten nehmen, was ihnen geboten wurde. Die hohen Hypothekenzinsen machen es aktuell nicht leichter.
Mit einem Jahreseinkommen von 71.000 USD und einer Anzahlung von 20 %, konnte man sich
im Januar 2022 (bei 3,1 % Zinsen) ein Haus um 448.700 USD leisten
heute (bei 7 % Zinsen) liegt der leistbare Wert bei 341.700 USD
Wie schon angesprochen ist der Häusermarkt jahresabhängig. Im Winter werden weniger Häuser am Markt angeboten als im Frühling und Sommer, wie in der nachfolgenden Abbildung zu sehen. Der starke Anstieg 2022 hängt sicher mit den hohen Zinsen zusammen, könnte aber auch damit zu tun haben, dass viele ihr Haus noch verkaufen wollen, solange die Preise hoch sind.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Zeit, die ein Haus am Markt ist, bevor es verkauft wird. Hier kann erkannt werden, dass es im Winter länger dauert, ein Haus zu verkaufen. Wenn also in den nächsten Monaten die „Median Days on Market“ weiter steigen, ist das nicht automatisch ein Zeichen dafür, dass die „Blase“ platzt. Auch wenn möglicherweise darüber berichtet wird. Lediglich wird hier einem Trend gefolgt und den gilt es genau zu beobachten. Sollten die Median Days on Market 70 oder 80 Tage übersteigen, sollten die zu Grunde liegenden Faktoren erneut analysiert werden.
Im nachfolgenden Chart seht ihr das Verhältnis von zum Verkauf stehenden neuen Häusern zu verkauften neuen Häusern. Im August betrug dieser Wert 8,1 und das bedeutet, dass bei der aktuellen Verkaufsrate alle aktuell neu gebauten Immobilien am Markt nach 8,1 Monaten verkauft wären. Im August 2020 lag dieser Wert bei 3,3 und der Höchststand im Januar 2009 erreichte 12,2. Jahreszeitlich kann hier kein Trend erkannt werden.
Betrachtet man den gesamten Zeitraum seit 1963, kann erkannt werden, dass ab einem Wert von 8 die Welt eine Rezession erlebt hat (1975, 1980, 1981, 1991, 2008) und auch aktuell befinden wir uns per Definition in einer Rezession.
Einen Chart zum Angebot habe ich noch.
Seit 1959 wurden in den USA pro Jahr durchschnittlich 17,2 Millionen Einfamilienhäuser gebaut oder 1,43 Mio. pro Monat wie durch die orangene Linie dargestellt. Nach dem Höhepunkt der Immobilienblase im Jahr 2007 wurde dann 13 Jahre lang unter diesem Wert gebaut, obwohl die Bevölkerung wuchs und die Zahl der Haushalte in diesem Zeitraum um ca. 13 Millionen zunahm. Es kann also pauschal nicht von einem Überangebot gesprochen werden.
Eine von Freddie Mac quartalsweise durchgeführte Umfrage zu Wohnungsaussichten ergab, dass das Marktvertrauen im Q2 2022 seit Beginn der Pandemie seinen Tiefpunkt erreichte. Darüber hinaus stellten sie aufgrund der Auswirkungen der steigenden Inflation auf die Lebenshaltungskosten eine Zunahme der Zahlungsschwierigkeiten fest, insbesondere bei Mietern.
Das Ergebnis der Umfrage ist stark gemischt:
die Zuversicht für einen starken Wohnungsmarkt sinkt um 7 % gegenüber Q1 2022 auf 51 %
56 % der Mieter und 24 % der Hausbesitzer geben mehr als 30 % ihres monatlichen Einkommens für das Wohnen aus
68 % der Mieter machen sich Sorgen über anstehenden Zahlungen
24 % der befragten wollen ein Haus kaufen,
doch nur 17 % der Hausbesitzer wollen verkaufen.
Zwar bremsen die hohen Zinsen das Wachstum etwas, doch die Nachfrage könnte durch eine junge Generation aufrecht gehalten werden. Denn die größte Kohorte der Bevölkerung tritt derzeit in ihr bestes Alter für den erstmaligen Erwerb von Eigenheimen ein. Schätzungsweise 9,5 Millionen Millennials wurden 2020 und 2021 30 Jahre alt. In den nächsten drei Jahren werden jedes Jahr weitere 4,8 Millionen in die 30er-Jahre eintreten.
Warum ist 30 eine magische Zahl?
Das Durchschnittsalter der Erstkäufer von Eigenheimen hat sich im Laufe der Zeit verschoben. 1980 lag das Durchschnittsalter noch bei 20, im Jahr 2021 beträgt dieses 33 Jahre. Hier ein paar Gründe, warum sich das verändert haben könnte.
Menschen heiraten später. 1960 waren noch 60 % der 25- bis 29-Jährigen verheiratet, heute sind es ca. 30 %
mit Anfang 30 waren 2021 ca. 50 % verheiratet und mit 40 Jahren sogar 62 %.
der Anteil der 25- bis 34-Jährigen, die noch bei ihren Eltern leben, hat sich zwischen 2005 und 2021 von 14 % auf 19,7 % bei Männern und von 8 % auf 12,3 % bei Frauen erhöht.
Historisch niedrige Hypothekenzinsen machten Häuser für Kreditnehmer leistbarer. Homeoffice hat die persönlichen Präferenzen verschoben und könnte laut dem National Bureau of Economic für die Hälfte des Anstiegs der Immobilienpreise verantwortlich sein. Die Hypothekenzinsen steigen und immer mehr Arbeitnehmer kehren in die Büros zurück.
Das Wachstum der Eigenheimpreise hat in den letzten 3 Jahren das Wachstum der Mietpreise bei Weitem übertroffen. Das macht das Mieten aktuell so attraktiv wie schon lange nicht mehr. Das Preis-Miet-Verhältnis errechnet sich aus dem Median des Eigenheimpreises, dividiert durch die Median-Jahresmiete. Allgemein gilt ein Preis-Miet-Verhältnis von 21 oder mehr als hoch. Wenn das Preis-Miet-Verhältnis pro Stadt 21 oder höher ist, ist es finanziell sinnvoller, ein Haus zu mieten als eines zu kaufen. Entsprechend groß ist die Nachfrage nach Mietobjekten. Abbildung zeigt, dass sich der Großteil der Städte um oder unter 21 befinden.
Price to Rent ratio von ausgewählten Werten, eigene Darstellung, mashvisor.com
Einige Haushalte werden sich für den Kauf entscheiden, egal was passiert. Doch die niedrigen Mieten im Vergleich zum Eigenheim und die hohen Hypothekenzinsen könnten dafür sorgen, dass die Mieten in bestimmten Teilen weiter ansteigen. Vor allem die vielen Millennials könnten sich auf der Suche nach einem Eigenheim übergangsmäßig eine Wohnung mieten und darauf hoffen, dass die Zinsen in naher Zukunft sinken.
Wie sieht es mit der Verschuldung aus?
Im Jahr 2007 mussten Hausbesitzer über 13 % ihres verfügbaren Einkommens für die Schuldentilgung aufwenden, die im Bereich Haushalt angefallen sind, aktuell sind es 9,6 %. Für die Tilgung von Hypotheken mussten 2007 ganze 7,2 % des verfügbaren Einkommens aufgewendet werden, dieser Wert ist seitdem konstant gefallen und beträgt aktuell 3,9 %. Diese Entwicklung ist positiv und sorgt erst mal für keine weiteren Bedenken.
Seit dem Jahr 2007 sind die Immobilienwerte in den USA stark angestiegen, während die Hypothekenschulden konstant geblieben sind. Seit 2007 erhöhte sich der Immobilienwert um 58 %, das Eigenkapital sogar um 83 %. Die Hypothekenschulden haben sich im selben Zeitraum um nur 10 % erhöht.
Bedeutet: 2007 waren Immobilien 2,25 Mal so viel Wert wie die zugrunde liegende Hypothek, aktuell sind Immobilien 3,25 Mal so viel Wert. Das Resultat, Hausbesitzer sind aktuell besser abgesichert als noch 2007.
Bilanz der US Eigenheimbesitzer in Mrd. USD, vosscapital.com
Was ist dieses Mal anders?
Der Häusermarkt brach 2008 zusammen, weil viele Kredite von Hausbesitzern nicht abgesichert waren. Damals wurden Kredite verteilt, ohne zu prüfen, ob der Kreditnehmer diesen Kredit auch abbezahlen kann. Durch die Immobilienkrise wurde die Kreditvergabe strenger reguliert. Doch was bringt eine strenge Kreditvergabe bei einer hohen Inflation?
Was die Energieversorgung betrifft, sind die USA so weit unabhängig, wodurch die Inflation zumindest etwas eingedämmt wird. Doch der starke Dollar im Vergleich zum Euro schmälert die Gewinne von US-Unternehmen, was die Inflation weiter anheizt.
Auch wenn sich die Situation zuspitzen könnte, zurzeit ist es eher unwahrscheinlich, dass wir in naher Zukunft eine Blase platzen sehen.
Fazit
Das Ziel der Zentralbanken ist ein Anstieg der Arbeitslosigkeit, um die Inflation zu dämpfen. In Kombination mit der hohen Inflation bleibt immer weniger Geld übrig, um sich etwas anzusparen. Die hohen Hypothekenzinsen erschweren den Kauf, wodurch die Nachfrage sinkt und das Angebot steigt. Es ist eher unwahrscheinlich, dass sich die Immobilienkrise von 2007 wiederholt, doch eine allgemeine Abkühlung oder Korrektur des Marktes in den nächsten Monaten wäre durchaus möglich. Diese "Korrektur" könnte allerdings auch rein Saisonbedingt sein.
Die Fluktuation von Mietern könnte sich in den nächsten Monaten erhöhen. Es wird viele Menschen geben, die sich ihre Mieten oder Hypotheken nicht mehr leisten können und deshalb ausziehen müssen, wodurch z. B. Self Storage Units profitieren könnten. Da die Nachfrage allerdings hoch ist, bleibt abzuwarten, wie lange diese Immobilien leer bleiben.
Die Frage ist, ob der Immobilienmarkt zusammenbricht und wenn ja, wann. Die Wahrscheinlichkeit, dass es in absehbarer Zeit zu einem Crash kommen wird, ist eher gering. In einzelnen Bundesstaaten und deren Counties (mit hoher Abwanderung) ist es allerdings gut möglich, dass die Preise weiter fallen als im Durchschnitt.
- Parick
Quellen:
https://www.bls.gov/cew/
https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/existing-home-sales
https://constructioncoverage.com/research/cities-with-highest-home-price-to-income-ratios-2021
https://www.realtor.com/research/reports/inventory-affordability/
https://www.statista.com/statistics/240267/number-of-housing-units-in-the-united-states/
https://www.statista.com/statistics/183635/number-of-households-in-the-us/#:~:text=How%20many%20households%20are%20in,households%20in%20the%20United%20States.
https://www.census.gov/content/dam/Census/library/visualizations/2022/comm/where-counties-are-growing.jpg
https://www.realestatewitch.com/house-price-to-income-ratio-2021/
https://www.census.gov/library/stories/2022/03/net-domestic-migration-increased-in-united-states-counties-2021.html
https://www.forbes.com/advisor/mortgages/real-estate/housing-market-predictions/
https://www.noradarealestate.com/blog/housing-market-predictions/
https://fred.stlouisfed.org/series/HOSMEDUSM052N
https://www.mashvisor.com/blog/price-to-rent-ratio-by-city-2022/
https://www.realtor.com/research/topics/housing-supply/
https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=jAzI
https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=hz3X
Comments